Los fondos de inversión oportunistas
comprarán 30.000 viviendas en España
- Han comprado gestoras inmobiliarias a la banca antes de adquirirles los pisos
- El capital internacional confía en calentar el mercado y estabilizar los precios
- Quieren marcar los precios base, pero estos podrían seguir bajando
El capital internacional cree que el mercado inmobiliario español está a punto de caramelo. Desde este verano, los mayores fondos de inversión norteamericanos y europeos están tomando posiciones en el sector residencial y los nombres de Blackstone, Cerberus, H.I.G. Capital, Lone Star, TPG o Centerbridge –o las marcas bajo las que operen– ahora tan desconocidos como lo fueron hace cuatro años Anida, Servihabitat o Altamira Real Estate, se volverán familiares para los compradores en los próximos años.
"La presión por parte de los inversores oportunistas para entrar en el mercado español es alto, pues en Europa hay una cifra elevada de liquidez –unos 700.000 millones de euros– intentando colocarse", asegura Neil Livingstone, socio de la consultora Colliers Internacional.
Su objetivo es comprar viviendas al por mayor y venderlas por unidades o en pequeños lotes con un margen de hasta el 30%, según algunos analistas consultados por Su Vivienda.
Su número aumenta por días y se estima que en torno a 50 fondos de inversión internacionales buscan que oportunidades en España. De todos ellos, apenas una decena se están interesando por el segmento residencial. Y, entre estos, hay quien opina que "tres o cuatro se convertirán en los nuevos grandes promotores españoles cuando haya que volver a construir", asegura un directivo de un fondo de inversión que está a punto de desembarcar en España.
Sus primeros movimientos están marcados por la cautela, pues en general están adquiriendo no los inmuebles de la banca, sino sus plataformas comerciales y de gestión, así como los equipos de trabajo de estas empresas. Es el primer paso, aseguran los expertos, previo a una oleada de compras que podría acabar con unas 30.000 viviendas en sus manos en cuestión de meses.
Así es el aterrizaje
Cómo operarán estos fondos en el complejo y mermado mercado residencial y lo que harán con las viviendas que asuman depende de los plazos de rentabilidad que manejan y de los activos que deseen adquirir.
El abanico de opciones es amplio: traspasar los lotes de viviendas comprados a precio de saldo a inversores institucionales –inversores locales o fondos soberanos– más estables; buscar su revalorización mediante la rehabilitación, o destinarlas al mercado del alquiler, que en los próximos años experimentará un fuerte desarrollo. "Que a nadie le quepa duda de que el mercado del alquiler va a duplicar su tamaño. En los próximos cinco años alcanzará una cuota del 25% o el 30% respecto a la vivienda en propiedad", asegura José García Montalvo, economista y profesor de la Universidad Pompeu Fabra.
Para aterrizar en España, cada fondo ha elegido una estrategia similar pero diferente. El primero en jugar sus bazas fue, a finales de 2012, el fondo Centerbridge, que adquirió a Banesto su plataforma comercial, Aktua, y una cartera de 1.000 viviendas embargadas. Actualmente, Aktuacomercializa en torno a 13.000 viviendas de diversos fondos y entidades financieras, y también trabaja en la recuperación de créditosasociados a otras 7.000, una tarea oscura pero muy rentable para los fondos.
Botella y González abren la lata
Tras un primer semestre de calma y negociaciones, en agosto llegaron las dos operaciones clave: Goldman Sachs adquirió al Ivima 3.000 viviendas en alquiler del Plan Joven de la Comunidad de Madrid, por 201 millones de euros y Blackstone compró 1.860 pisos en alquiler –18 promociones– a la Empresa Municipal de la Vivienda y el Suelo de Madrid (EMVS), algunos de ellos diseñados por arquitectos de prestigio.
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Ayer, la Comunidad de Madrid anunció que pondrá a la venta otros 1.458 pisos protegidos en alquiler, 1.588 plazas de garaje, 443 trasteros y 45 locales comerciales, por un precio de salida de 64 millones de euros, una media del 21% más baratos que hace tres meses.
Blackstone es el fondo de inversión más grande del mundo. «España está absolutamente entre nuestros objetivos», afirmó este verano su directora general, Joan Solotar, a la cadena de televisión NBC. En Estados Unidos, la compañía con sede en Nueva York explota la fórmula de éxito "buy it, fix it, sell it" ("compra, arregla y vende"). Para Blackstone, las viviendas españolas son una gota de agua dentro de portafolio inmobiliario, que suma inversiones de 64.000 millones de dólares.
Fondos y bancos
A propósito o no, las ventas de las dos principales administraciones madrileñas a dos primeros espadas del capital financiero mundial han desencadenado el resto de movimientos recientes. "Había expectación por ver quién daba el primer paso", afirma uno de los gestores de un fondo comprador.
Tras ellos, ya en septiembre se ha cerrado la venta de la gestora inmobiliaria de Catalunya Caixa a los fondos, Kennedy Wilson (EE UU) y Värde Partners (Suecia); Cerberus ha comprado en exclusiva durante 10 años los derechos de venta del negocio inmobiliario de Bankia, y el fondo texano TPG ha tomado el 51% de Servihabitat a La Caixa.
Conocidas estas operaciones –y aunque era obvio–, el Banco Santander, el Banco Sabadell y el Banco Popular se han apresurado a aventar que también manejan ofertas por sus comercializadoras. "Hay interés por comprar las gestoras de los bancos", asegura Livingstone, pues quienes se hacen con ellas tienen más sencillo comenzar a venderlas.
Sareb
La Operación Toro, la primera y única cerrada por la Sareb en el segmento residencial, ha sido una excepción. Las casi 1.000 casastraspasadas al fondo H.I.G. Capital procedían de Bankia y la selección del lote se remonta incluso a antes de la creación del banco malo.
Para venderlas, H.I.G. ha contratado a la promotora Monthisa, con presencia en Madrid y el arco mediterráneo. Las viviendas son todas muy parecidas: pequeñas, con uno o dos dormitorios, destinadas a inversores y a jóvenes.
H.I.G. se nutre de un fondo de 850 millones de euros destinado a inversiones en los países europeos más golpeados por la crisis, de los cuales un 25% o más podrían destinarse al mercado español.
Cambio de ciclo
Las operaciones cerradas este verano son una primera toma de posición que los fondos han considerado necesaria antes del abordaje definitivo. Al adquirir parte o el total de las plataformas de venta, los inversores tienen ocasión de acceder a las bases de datos de los activos de la banca y, tras analizarlos, comprobar por cuáles será fácil obtener rentabilidad y cuáles se venderán en último lugar. "Hacer otra cosa hubiera sido como comprar a ciegas", asegura Nicolás Llari, director de Activos Bancarios de la consultora Savills.
Gracias a ese estudio de los activos, los fondos realizarán ofertas ajustadísimas sobre determinadas carteras. "Ahora está por ver qué encuentran de aprovechable en las carteras de los bancos y en la Sareb", asegura Miguel Hernández, profesor del IE Business School.
Será en los próximos meses cuando los fondos compren realmente los surtidos de viviendas de los bancos. Sólo a partir de ese momento se podría decir que el mercado de la vivienda ha llegado realmente a mínimos... Aunque siga cayendo. Además, ese mínimo no se reflejará en los precios de venta al público, sino en los descuentos que van a obtener al comprar esas grandes bolsas de casas.
Descuentos del 30%
"Cuando vendes miles de pisos estás dispuesto a asumir descuentos importantes", inciden en uno de los fondos ya instalados en Madrid.Según los analistas, estos manejan ratios de rentabilidad anual de entre el 25% y el 30%, aunque fuentes de los propios fondos aseguran que esos márgenes están más cerca del 18% que del 30%. A pesar del descuento, para los bancos vendedores será un negocio redondo, pues ya se han anotado pérdidas por la mayoría de sus inmuebles y, tras su venta, registrarán beneficios, el riesgo de su cartera bajará y su calificación crediticia ganará enteros.
Y ante el desembarco del capital norteamericano ¿a qué pueden atenerse los compradores? A estudiar el mercado. Los fondos obtendrán altos beneficios por algunas viviendas y ajustarán los márgenes por otras más difíciles de vender. "Incluso podrían vender algunas a pérdida si ya han cumplido objetivos", opina Hernández. Además, en general, todos confían en un cambio de ciclo, es decir, en que los precios dejen de bajar al ritmo actual y, al cabo del tiempo, gen valor. A partir de 2014, el marketing y estrategias comerciales agresivas de los nuevos jugadores calentarán el mercado, a pesar del poco volumen de casas que moverán en relación al 'stock'.
¿Qué va a pasar?
La demanda y sus frenos –el paro y los bajos salarios– definirán si los precios acaban de despertar o no en los plazos que manejan los fondos de inversión.
En busca de una referencia, estas compañías han estudiado la evolución de Irlanda, Estados Unidos y el Reino Unido. El Nama –el banco malo irlandés– comenzó a vender paquetes de inmuebles hace dos años a fondos internacionales. "Así se ganó confianza y, ahora, el precio de la vivienda está subiendo", explica el gestor de un fondo que está a punto de entrar en el mercado español.
"Lo mismo sucedió en EEUU en 2008 –añade esta misma fuente– y este año, las casas en Miami se han revalorizado un 30% sobre los precios de 2006». Finalmente, en el Reino Unido, una vez que el Gobierno rescató al Lloyds Bank y a RBS –que vendió sus activos en España en 2011–, sevive hoy una miniburbuja que las autoridades tratan de controlar para evitar futuros desequilibrios.
A pesar de los precedentes, los propios fondos estiman que la tarea no será fácil. "Estaríamos locos si pensamos que vamos a vender todo en dos años", aseguran en uno de ellos. "Los mercados financieros prevén los movimientos del sector inmobiliario", afirma Livingstone, que se apoya en que la Bolsa ya premia la recuperación de los bancos. Algunos, comoBankinter –casi sin ladrillos– han duplicado su valor este año.
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