Estados Unidos, en alerta por una nueva burbuja inmobiliaria
Estados Unidos está frente a la perspectiva de un nuevo auge de la especulación inmobiliaria.
En septiembre, y en comparación con 2012, el aumento interanual de los precios fue de un 12,8%. En algunos estados como California o Nevada el alza ha sido de 20%.
El índice Case Shiller –que elabora el recientemente galardonado premio Nobel de Economía Robert J. Shiller– hizo sonar la alarma en abril cuando calculó que el ritmo del aumento de la vivienda había alcanzado su nivel máximo desde el feroz estallido de la burbuja en 2007-2008.
Shiller no es solo un premio Nobel. Fue uno de los pocos que predijo el colapso de las hipotecas subprime o de alto riesgo un año antes de que precipitaran la caída del Lehman Brothers y la recesión mundial de 2008.
Y la señal de alarma más poderosa fue la voz de un funcionario del banco central estadounidense, el presidente de la Reserva Federal de Dallas, Richard Fisher: "Estoy empezando a ver señales en todo el país de que estamos entrando, una vez más, en una burbuja inmobiliaria", afirmó.
Las ruinas circulares
La tan citada frase de Karl Marx sobre la historia – ocurre como tragedia y se repite como farsa – viene al caso.
La crisis financiero-inmobiliaria del 2008 se centró en las hipotecassubprime, concedidas muchas veces a gente que ni siquiera tenía trabajo.
Ahora el sector social que más está alimentando la burbuja es el de ingresos altos y medio altos por medio de las llamadas jumbo mortgages o hipotecas gigantes.
La regulación del mercado hipotecario estadounidense estipula que los préstamos estándares para un hogar de familia no pueden superar los US$417.000, límite que, para áreas más caras como Nueva York o Los Ángeles, aumenta a US$625.000.
Si se quiere tomar un préstamo por encima de esa cifra se entra en el reino de las "jumbo", que normalmente exigen una tasa de interés más alta (por lo general, 0,25% más).
Pero ahora los bancos están promocionando hipotecas jumbo a 30 años que cuestan menos que los préstamos para la familia estándar.
Peter Zalewski, de Condo Vultures, consultora del mercado inmobiliario en Florida, señala que es una especulación más acotada.
"En la anterior burbuja maestros, bomberos, empresarios, taxistas, todos estaban metidos en el mercado. Lo que vemos ahora son nichos: las propiedades que valen alrededor del millón de dólares, por ejemplo, a las que acceden los muy ricos estadounidenses o extranjeros y los inversores institucionales", señaló a BBC Mundo.
No todos son iguales
"En la anterior burbuja maestros, bomberos, empresarios, taxistas, todos estaban metidos en el mercado. Lo que vemos ahora son nichos: propiedades que valen alrededor del millón de dólares, por ejemplo, a las que acceden los muy ricos"
Peter Zalewski, consultor inmobiliario
Así, se trata de una burbuja con una clara distribución geográfica.
En ciudades como Nueva York, Los Ángeles, San Francisco, Miami y Washington la presión sobre los precios es mucho mayor que en otras zonas del país. En Sacramento, por caso, el aumento superó el 34,1%; en Las Vegas, el 33,3% o en Riverside, California, el 31%.
Pero la consultora inmobiliaria Zillow calcula que todavía no se puede hablar de una burbuja a nivel nacional porque la gente en promedio está gastando un 13% de sus ingresos en pagos hipotecarios, muy por debajo del 20% de otras épocas.
Esta relación gastos-ingresos es fundamental porque crea un "colchón" capaz de amortiguar repentinas subidas de las tasas de interés que pueden desequilibrar el presupuesto individual y hacer peligrar los pagos.
Zillow señala, sin embargo, que este promedio nacional cambia radicalmente en las zonas calientes del mercado.
En lugares como San Francisco o San José los pagos hipotecarios superan la mitad de los ingresos.
Aún así, la consultora calcula que el próximo año habrá una moderación de los aumentos que no superaría el 3,8%.
La Reserva, el actor principal
Más allá de si esta proyección es acertada, su impacto económico y social dependerá de un actor clave. Sea tragedia o farsa, la historia de las burbujas de los últimos 15 años ha tenido un protagonista principal: la Reserva Federal (el banco central estadounidense).
En la crisis subprime el crédito barato -y una regulación inexistente- alentaron la estampida de los precios. En la actual, a las tasas de interés por el suelo, se le ha añadido el llamadoQuantitative Easing, la flexibilización cuantitativa o emisión electrónica de dinero.
Con esta emisión, que ha sido este año de alrededor de US$80.000 millones mensuales, el banco central adquiere activos financieros de los bancos para que estas entidades tengan más fondos para prestar a productores y consumidores aceitando mediante el crédito la reactivación económica.
Según un cálculo, la Reserva Federal posee hoy el 12% de las hipotecas del país.
El vicepresidente de la financiera HSH.Com, Keith Gumbinger, señala que su intervención ha sido clave para sostener el mercado hipotecario.
"Con tasas de interés a los precios de hoy y la flexibilización cuantitativa, la Reserva Federal ha aportado liquidez y ha revivido el mercado hipotecario", indicó Gumbinger a BBC Mundo.
Pero también está jugando con fuego. En una economía como la estadounidense la línea divisoria entre un fuerte aumento de precios y una burbuja es muy fina.
La crédito-adicción
La Reserva Federal es parte de un modelo económico que viene luchando con una nueva patología: la crédito-adicción.
En 1978 un salario medio estadounidense equivalía a unos US$48.000 (en valores actuales). Hoy es de US$33.000.
Si el consumo estadounidense siguió siendo un motor del crecimiento en estas décadas fue en buena parte gracias a la tarjeta de crédito alimentada por tasas muy bajas.
La crisis subprime de 2007-2008 marcó un límite a esta patología económica de la vida cotidiana.
Según el vicedirector del Center for Economic and Policy Research de Washington, Dean Baker, el sistema no ha cambiado.
"El crecimiento de los últimos diez años se ha basado en burbujas. Es asombroso que la Reserva Federal no lo haya visto. El sistema regulatorio apenas ha cambiado", le dijo Baker a BBC Mundo.
No todos coinciden. Analistas como Keith Gumbinger opinan que el sistema regulatorio es mucho más estricto, pero otros aseguran que aún si así fuera, la burbuja seguirá creciendo.
"El capitalismo tiene esa capacidad creativo-destructiva. Hay mucha gente viendo cómo encontrarle la vuelta a la regulación. Es nuestra historia desde los años 20 en adelante: el boom seguido de implosión. No va a cambiar", indicó a BBC Mundo Peter Zalewski, de Condo Vultures.
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