La banca mantiene el monopolio de las subastas judiciales de pisos embargados

Todo sigue igual. Los cambios introducidos en la nueva Ley Hipotecaria para facilitar que cualquier ciudadano pudiera participar en la subastas de inmuebles adjudicados por las entidades financieras no han conseguido, ni mucho menos, el efecto deseado.

Comprar un piso embargado procedente de una ejecución hipotecaria -de un desahucio en lenguaje más coloquial- sigue estando reservado a unos pocos. Las inmobiliarias de los bancos, fundamentalmente y los particulares más adinerados. 

“No sólo no han funcionado, sino que la ley sigue permitiendo que los bancosmonopolicen todo el procedimiento”, comenta a El ConfidencialJosé Martínez, director ejecutivo de Subastafacil.com, web especializada en asesorar alejecutado en subastas judiciales y en hacer accesible gran público e inversores estos procedimientos

La nueva normativa introdujo una serie de cambios que, tres meses después, se han mostrado insuficientes para que la puja por estos inmuebles esté abierta a un mayor número de interesados y así ser más competitiva y, por tanto, beneficiosa para el desahuciado. La inmensa mayoría de las subastaso quedan desiertas o los inmuebles acaban en manos de la banca o adjudicados a las filiales inmobiliarias de las propias entidades financieras.

Muchos de los inmuebles subastados acaban en manos de las filiales inmobiliarias de las entidades financieras

Uno de los cambios introducidos establece que cuando una subasta queda desierta, la entidad financiera se adjudica la vivienda -si ésta es habitual- por el 70% sobre el tipo de subastafrente al 60% al que se la podía adjudicar antes de la nueva ley. El tipo de subasta es la cifra que aparece tipificada en el contrato hipotecario y ésta puede coincidir con el valor de tasación, pero también puede ser la cantidad que se pidió prestada al banco o la suma de costes, intereses más principal, depende de cada caso.

Es decir, para una vivienda con un tipo de subasta de 180.000 euros, si ésta queda desierta el banco se adjudica el inmueble por 126.000 euros. Un importe que en muchas ocasiones no es suficiente para cubrir la deuda de su cliente, lo que provoca que éste, a pesar de haber perdido su vivienda mantenga viva una deuda con el banco.

No se ha tocado la Ley de Enjuiciamiento Civil

Este cambio -subir del 60% al 70% el porcentaje de la adjudicación- no ha supuesto ningún aliciente para que los particulares acudan a la subasta ni ninguna traba para evitar que las entidades financieras se sigan adjudicando las viviendas. En opinión de los expertos consultados, para ello se debería haber modificado la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC), que en su artículo 647 regula los requisitos para poder acceder a una puja inmobiliaria.

La ley permite a la entidad financiera –ejecutante- ceder los derechos de remate –la adjudicación del bien- a un tercero de tal manera que éste pasa a ser el mejor postor de la subasta y por lo tanto el comprador del inmuebleen cuestión. De esta manera, el ejecutante, es decir, el banco, evita una transmisión patrimonial con el ahorro económico que toda transmisión conlleva al tiempo que 'saca el ladrillo' de su bañance.

“Es un auténtico fraude de ley. Están engañando al sistema ya que con la ley sobre la mesa, el banco adjudica la vivienda a su filial inmobiliaria, se ahorra esos gastos de transmisión y paga el inmueble con su propio dinero”, apunta José Martínez. “Esto no se ha corregido lo que provoca que la banca mantenga el monopolio de las subastas judiciales de inmuebles”.  

José Martínez explica que "la cesión de remate de las operaciones que se adjudican las entidades se ceden por el mismo porcentaje que la entidad se ha adjudicado el inmueble. Esto sucede en algunos casos. En la mayoría, aparece un licitador, la inmobiliaria de la entidad, que puja justo por el 51% del tipo de subasta. Este 51% es el mínimo por el que se puede pujar sin que los secretarios judiciales pongan problemas. En estos casos se tiene que dar un plazo a las partes para que presenten una "mejora de postura"( tercero que suba la puja a más del 70%), que en ningún caso presentan quedando adjudicado el inmueble por ese 51%".. 

 

Y añade que "no debería estar permitido que las inmobiliarias de las propias entidades puedan acudir a licitar como uno más, teniendo en cuenta que tienen información privilegiada y que el dinero sale del mismo bolsillo que el acreedor. Esta es una artimaña para ahorrarse un 30% en las subastas".

Tampoco ha dinamizado las subastas el cambio que afecta a la fianza o depósito que debe realizar cualquier postor interesado en un inmueble. El porcentaje exigido ha pasado del 20% al 5% sobre el tipo de subasta. “Ni los edictos se están publicando correctamente en los tablones de anuncio de los juzgados. Todavía nos estamos encontrando con edictos en los que se especifica que el depósito a aportar debe ser del 20% y no el 5%”. 

Ampliar de 20 a 40 días el plazo del que dispone quien acude a una subasta y se adjudica un inmueble para pagar la totalidad del precio, tampoco ha animado a los particulares -solamente acuden los más ricos- como tampoco está funcionando el nuevo portal de subastas judiciales de pisos embargados por los bancos anunciado hace casi un año a bombo y platillo por el Ministerio de Justicia.

“Si las subastas están monopolizadas por la banca, de poco o de nada sirven unos cambios que han sido muy descafeinados. Habría que limitar la libertad que tienen las entidades financieras en estas subastas. Vamos a pecho descubierto contra los bancos”, concluye José Martínez.

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