ESPAÑA: UN HOMBRE DE 52 AÑOS SE SUICIDA AL NO PODER HACER FRENTE AL PAGO DE SU HIPOTECA

Se quita la vida en pleno proceso de desahucio

• La PAH hace público el suicidio de una de las personas a las que venía ayudando por no poder pagar la hipoteca, un hombre de Pego y 52 años de edad

La tragedia que tanto temía la Plataforma de Afectados por la Hipoteca (PAH) de Dénia y la Marina Alta se ha producido finalmente. Una de las decenas de personas que atiende esta organización en la comarca, un hombre de 52 años de edad y natural de Pego, se quitó la vida este martes en el domicilio donde residía con su madre, de 85 años, en Els Poblets.

Representantes de la PAH, durante la rueda de prensa en la que alertaron del riesgo de suicidios entre las personas a las que la plataforma está ayudando.

No hacía ni un mes y medio que la propia PAH, en una rueda de prensa celebrada en la Casa de Cultura de Dénia, había alertado del riesgo de que alguna de las personas a las que atiende pudiera quitarse la vida -ya había habido varios intentos- y realizaba una llamamiento a los psicólogos de la zona para que colaboraran con la plataforma.

Según informa la PAH en un comunicado, el fallecido, divorciado y con dos hijos, “ha decidido no sufrir más” después de varios episodios de depresión desde que se inició el proceso de desahucio. El último, el pasado viernes, cuando la plataforma “habló con él y con su familia, y se adoptó la estrategia de que fuera un familiar y un miembro de la PAH, y no él, quien tuviera contacto con el banco”. Y que éste “no le volviera a llamar, ya que esas llamadas le producían desesperación”.

Fuentes de la PAH explicaron a este periódico que las gestiones para solucionar el problema hipotecario de este afectado “estaban bien encaminadas” últimamente para que el banco aceptara la dación en pago. No obstante, en los últimos días la entidad bancaria le había solicitado al hombre que aportara nueva documentación, lo que quizás, según las mismas fuentes, le habría hecho decaer en su ánimo.

El hombre ya había intentado suicidarse en dos ocasiones anteriores. Tras la última, estuvo cuatro días ingresado en el hospital de Dénia.

El miércoles pasado, 26 de marzo, asistió a su última asamblea de la PAH en Dénia, cuyos miembros pensaban “que era la primera de su nueva vida después de haber recibido el alta médica de Marina Salud, y le aplaudimos y abrazamos, por pensar que estaba restablecido de su dolencia”. Pero desgraciadamente “no era así”, lamenta ahora la plataforma.

Concentración en recuerdo del fallecido. La PAH llevará a cabo una concentración silenciosa el próximo viernes delante del Ayuntamiento de Dénia, a las 20 horas, para recordar “a nuestro compañero” y “hacer visible un problema que quieren silenciar”.

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ESPAÑA: COLECTIVO DE NOTARIOS ACONSEJAN CONSTITUIR UNA HIPOTECA ANTES DE COMPRAR UNA CASA

Los notarios aconsejan qué tener en 

cuenta antes de comprar una casa y 

constituir una hipoteca

No firmar ningún documento que no se entienda, analizar las escritura pública tres días antes de su firma, tener libertad para elegir notario y prestar atención a los  tipos de interés “suelo” y “techo” son algunos de los consejos que se recogen en los casi 300.000 trípticos informativos en los que los notarios explican los pasos a seguir en la compraventa de una vivienda y en la solicitud de un préstamo hipotecario y que han sido editados por el Consejo General del Notariado, y están disponibles para el público en las más de 2.800 notarías repartidas por la geografía española.  

Ante lo que seguramente sea la inversión más importante de los ciudadanos, la compra de una vivienda, el Notariado desgrana en un tríptico informativo el conjunto de pasos que suelen darse para su adquisición: desde la redacción del contrato privado a la escritura pública; el pago de impuestos, y la inscripción en el Registro de la Propiedad. En el material editado se incluye también un apartado específico sobre los préstamos hipotecarios, con especial detenimiento en los intereses y las cláusulas que limitan la variación del tipo de interés aplicable al préstamo.

Es bastante común que el vendedor y el comprador realicen un contrato privado antes de la  hacer la escritura pública, aunque no es obligatorio ni inscribible en el Registro. En este caso, el Consejo General del Notariado aconseja que no se firme nada sin contar con un asesoramiento jurídico adecuado. Si se firma un contrato privado deben quedar claramente recogidos los aspectos básicos del acuerdo, como el precio. En este sentido, los notarios advierten que no se debe admitir que se fije un precio inferior al real ni abonar cantidades que no queden documentadas.

La importancia de la escritura pública

La mayoría de españoles opta por encargar a un notario la elaboración de una escritura pública de compraventa ya que, aunque no es obligatoria salvo que se contrate un préstamo hipotecario, aporta fehaciencia y seguridad jurídica a comprador y vendedor. El notario ajusta la escritura a la legalidad vigente y además da fe de las declaraciones de las partes de modo que ninguna puede negar lo acordado; la escritura es prueba ante los tribunales. Para su elaboración, el notario comprueba la identidad, capacidad y legitimación de vendedor, y comprador; examina la suficiencia de los poderes aportados; verifica la descripción de la finca y las posibles discrepancias o coincidencias con la parcela catastral; consulta y analiza el estado de cargas de la vivienda y del pago de las cuotas a la comunidad; solicita el informe municipal sobre el pago del Impuesto sobre Bienes Inmuebles; exige el certificado de eficiencia  energético; comunica telemáticamente al Catastro el cambio de titularidad catastral; presenta telemáticamente copia de la escritura en el Registro de la Propiedad el mismo día de la firma; notifica a las partes sus obligaciones legales y fiscales; explica el reparto de gastos de la operación, y gestiona, si las partes se lo piden, el pago de los diferentes gastos que conlleva la operación de compraventa. Una vez firmada la escritura pública se debe proceder al pago de impuestos e inscripción en el Registro de la Propiedad y al cambio de titularidad en los suministros.

En el folleto se desglosan los gastos en los que se incurren por la operación, desde las facturas de los distintos profesionales que puedan intervenir en el proceso,  a los distintos impuestos. En este sentido, los notarios aconsejan no aceptar recibos globales, sino que se reclamen las facturas originales del notario, del gestor y del registro de la propiedad, además de la carta de pago de impuestos.

El préstamo hipotecario, en detalle

El folleto hace un recorrido cronológico por el préstamo hipotecario desde que el solicitante analiza la cantidad a pedir hasta que el préstamo se ha terminado de pagar y debe formalizarse la escritura pública de cancelación de la hipoteca. Un trayecto en el que se incide en la importancia de comparar ofertas de diferentes entidades bancarias, y de solicitar a la entidad financiera una Ficha de Información Personalizada, además de una oferta vinculante en la que se recojan las condiciones financieras del contrato. En el tríptico informativo se recomienda al comprador que las cuotas mensuales no superen el 35% de los ingresos de los solicitantes del préstamo porque los ingresos pueden cambiar con los años y las cuotas de los préstamos variables pueden subir.

El documento se refiere también a los dos tipos de intereses,  el fijo y el variable. A los fijos no les afectan las subidas o bajadas de los tipos de referencia durante la vigencia del préstamo,  y los variables, por los que se decanta la mayoría de los españoles, están referenciados a un índice, generalmente el Euribor, al que se añade un diferencial.

Cláusulas “techo y suelo”

El Consejo General del Notariado se detiene especialmente en las cláusulas que algunas entidades incluyen en sus contratos, cláusulas que limitan la variación del tipo de intereses aplicables al préstamo y  en las que se puede señalar un máximo (techo), y un mínimo (suelo). Desde el colectivo de notarios se subraya que en el llamado suelo hay que poner especial atención porque cuando se alcanza, las bajadas del tipo de interés de referencia no se traducen en una disminución de las cuotas.

“En la firma del préstamo hipotecario los notarios verificarán si se han establecido límites a la variación del tipo de interés, lo harán constar en la escritura y se lo explicarán a los solicitantes del préstamo”, afirma José Manuel García Collantes, presidente del Consejo General del Notariado. Asimismo, el vicepresidente Joan Carles Ollé señala que los notarios deberán informar de cualquier aumento  relevante que pudiera producirse en las cuotas y comprobarán que las cláusulas no financieras incluidas no impliquen comisiones o gastos que deberían figurar en las financieras.

En este sentido, el Consejo General del Notariado ha creado el Órgano de Control de Cláusulas Abusivas (OCCA) para ayudar a los notarios en la identificación de las cláusulas declaradas abusivas en sentencia firme, ya que solo son los jueces los que tienen esa potestad.

En el folleto se aconseja a los ciudadanos que cuando sean citados en la notaría para firmar un préstamo hipotecario, vayan dos o tres días antes a examinar el contenido de la escritura pública y consulten con el notario sus dudas.

Disminuye el número de compraventas y préstamos hipotecarios

Según el Centro de Información Estadística del Notariado en 2013 se vendieron en España 296.989 viviendas (un 80% pisos y un 19,5% viviendas unifamiliares), lo que representó una caída interanual del 19,7%, con reducciones mucho más pronunciadas en el caso de los pisos (21,7%) que en de las viviendas unifamiliares (10,6%). En los pisos, el descenso más acusado se situó en los nuevos (47,4%), mientras que en los de segunda mano, la bajada fue del 4,2%. El  precio medio por metro cuadrado fue de 1.242 euros, lo que supuso también una bajada del 8,6% con respecto a 2012.

Paralelamente, las solicitudes de préstamos hipotecarios han vivido una caída continuada, con una reducción del 27,8% en relación al año anterior y con un precio medio de 125.070 euros, lo que supone un 6,7% menos. Se ha reducido igualmente el porcentaje de compras de viviendas con financiación hipotecaria (32%), así como el valor de la financiación (78%).

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UNA JUEZ ARCHIVA UNA EJECUCION HIPOTECARIA POR CONSIDERAR LEONINAS LAS CLAUSULAS

Hipoteca abusiva (y archivada) porque 'el banco no asume riesgo alguno'

• Una juez de Almería archiva una ejecución hipotecaria de un préstamo del BBVA de 2005 por considerar leoninas la cláusula suelo, los gastos y los intereses de demora

El goteo prosigue. Una juez de Roquetas de Mar (Almería) acaba de archivar una ejecución hipotecaria por considerar abusivas varias de las condiciones centrales del crédito. E incluso la forma del contrato, según la juez pergeñada para confundir al cliente.

La sentencia se apunta a la corriente instaurada desde hace unos meses en la judicatura española, cada vez más tendente a declarar leoninas las hipotecas que contribuyeron a generar la burbuja del ladrillo y sus consiguientes efectos. Primero fue un juzgado madrileño, luego uno de Arrecife, ahora este de Almería los que van marcando tendencia jurisprudencial.

"Los intereses de mora son abusivos por sobrepasar en diez puntos el interés retributivo del préstamo". "La cláusula suele merece la consideración de abusiva" porque "la entidad bancaria no asume riesgo ninguno". Hay "una abrumadora cantidad de datos que diluyen la atención del consumidor". "Falta información". "Inexistencia de advertencia sobre el coste comparativo".

Son algunas de las perlas incluidas en la sentencia, de 22 de noviembre, en la que la magistrada María Ángeles Asensio desmonta meticulosamente el préstamo, contratado por un particular, A.M.C., al BBVA en octubre de 2005.

La juez sentencia, en concreto, declara abusivos los límites de variación del tipo de interés (es decir, la cláusula suelo), los gastos y los intereses de demora. Finalmente decreta el sobreseimiento de la ejecución hipotecaria, y su archivo. La particular vencedora de la pendencia con el BBVA fue asistida por la abogada Belén Carral, de Law Brokers.

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EXISTE UN HUECO LEGAL PARA RESCATAR LA HIPOTECA DE UN FONDO BUITRE

Una brecha legal permite arrebatar la hipoteca revendida a un fondo buitre

El derecho de retracto permite a los endeudados recomprar su crédito con el mismo descuento con que lo ha adquirido el fondo buitre.

La ley es muy estricta y sólo da nueve días de margen para ejercer este derecho.

Los fondos buitre están de caza en España. Desde enero de 2012 hasta el pasado mes de agosto estos inversores internacionales se han hecho con la propiedad de 17.000 millones de euros de préstamos (al consumo e hipotecas) con problemas de impagos. Como ya contó eldiario.es, sus poderosas tácticas de negociación y unos cambios legislativos a su favor les han llevado a conseguir grandes descuentos de los bancos que en muchos casos superan el 80% del precio original de esos créditos. Un negocio redondo si consiguen, como suele ser habitual, que los deudores satisfagan sus deudas. Pero que se les puede complicar gracias a un resquicio legal que algunos abogados ya están aplicando.

¿Se imaginan plantarle cara a esos fondos y exigir que esa sustancial rebaja de su hipoteca se la apliquen a usted en lugar de a un fondo internacional? Pues aunque parezca ciencia ficción eso es posible ya que la legislación española ofrece una herramienta para hacerlo: el derecho de retracto. "Está recogido en el artículo 1535 del Código Civil. En él se reconoce el derecho del propietario de un crédito litigioso a extinguirlo por el mismo precio al que ha sido vendido", explica el abogado Antonio Valenciano, presidente de la Asociación Nacional para la Defensa Efectiva del Trabajador (Andet). Es decir, en el supuesto de que el crédito contraído con el banco fuera de 100.000 euros y el fondo buitre lo hubiera comprado con un descuento del 80%, el propietario podría saldarlo abonando esos 20.000 euros (el tema de las costas e intereses dependerá del criterio del juez) y el fondo internacional que lo compró se quedaría compuesto y sin crédito.

"La razón por la que se estableció esta posibilidad es que el sistema jurídico es contrario a la especulación con litigios y se querían evitar situaciones como lo que está ocurriendo ahora en la Sareb (el llamado banco malo)", asegura el abogado Fernando Zunzunegui.

Cómo hacerlo

Pero que sea posible no significa que sea fácil. Hay que cumplir una serie de requisitos y ser muy, pero que muy rápido en la toma y ejecución de las decisiones.

Por un lado, no todos los deudores pueden hacer esta reclamación."Para acogerse a este derecho, debemos estar ante un crédito litigioso", advierte Mercé Caral, socia del despacho Jausas Legal. Es decir, que deudor y acreedor estén enfrentados en los juzgados por el crédito en cuestión. El segundo de los requisitos es hacerlo en el plazo adecuado, que la ley fija en unos escasos nueve días naturales desde que el nuevo acreedor reclama la deuda.

Aquí es donde comienzan los verdaderos problemas. "La opacidad es la principal dificultad de este proceso. Hay centenares de miles de hipotecados que ni siquiera saben que sus deudas han sido vendidas a estos fondos internacionales", advierte Zunzunegui. En algunos casos, el banco español incluso sigue siendo el que pasa la cuota mensual de la hipoteca y todo transcurre como si no hubiera cambiado nada, como le ocurrió a un matrimonio de Vigo, cuya historia reflejó el diario Altántico.

En otros casos, la notificación llega camuflada y es difícil de detectar. Lo saben muy bien quienes a principio de la década de los 2000 tuvieron problemas por no pagar sus recibos de telefonía o hipotecas. Esto de los fondos buitres es menos novedoso de lo que parece. En aquel momento algunos de los fondos internacionales que ahora están comprando las carteras de deuda a la banca ya hicieron negocio en España, y no sólo con la banca, también con las empresas de telefonía. Es el caso de Aktiv Kapital o Oko Investment, entre otros. Entonces su modus operandiconsistió en enviar la notificación a los morosos con tan poca información que muchos ni sabían a qué se refería, hasta que meses después, aprovechando que no habían reaccionado, les exigían una deuda mucho mayor.

Cómo enterarse

Ahora su actuación tampoco destaca por el fair play. "No se presentan con el nombre con el que se les identifica en la prensa. Suelen contratar a una empresa intermediaria de recobro  para hacer la gestión, como puede ser Cobralia. Además, la redacción de la nota es tan confusa que cuesta identificar que se refiere a un cambio de acreedor", explica Valenciano. Según este abogado, en muchos casos la notificación es un carta más entre la maraña de papeles que suele colarse en los buzones. Es decir, no llega ni certificada, ni por burofax, por lo que puede pasar inadvertida.

Identificar cuanto antes el momento en que se informa al deudor es la clave. Dado el escaso tiempo para reaccionar, lo ideal sería haber contactado antes con un asesor legal. En el caso de no que no se pueda certificar una fecha concreta, este será un argumento más para presentar al juez y, tal vez, poder alargar los plazos. El otro dato difícil de identificar es la cuantía del crédito final. La ley no obliga a informar en esta notificación sobre el precio al que se ha hecho la transacción entre el banco y el fondo internacional, "Todo apunta a que los descuentos han sido muy fuertes, por lo que el deudor puede saldar su hipoteca a precios realmente bajos", comenta Zunzunegui.

"El afectado nunca va a saber a priori cuál es el precio al que el banco y fondo de inversión han hecho la transacción. Por eso se solicita al juez que sea él quien la requiera ", apunta Valenciano. Hasta ahora tres de sus clientes, que no quieren ser identificados, han conseguido liberarse de sus créditos por esta vía.

Esos precios de derribo junto al factor tiempo son otro de los puntos fuertes para plantar batalla a los fondos buitres. "Enrocarse en un procedimiento judicial en España les rompe su estrategia de comprar barato y vender rápido para conseguir beneficios", explican fuentes  del sector financiero. Por ello, a pesar de su fama de duros negociadores, abogados y financieros coinciden en que no es el peor de los momentos para negociar. " Son más proclives a aceptar la dación en pago o una quita en la deuda, porque tienen más recursos para revender la vivienda y más margen que los bancos para negociar a la baja", asegura Mikel Echavarren, consejero delegado de Irea.

Eso sí, no conviene lanzar las campanas al vuelo, las posibilidades de triunfo son proporcionales al monto de la deuda contraída. "Es más fácil negociar cuando la deuda es muy importante que cuando es pequeña", advierte Mercé Caral.

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ESPAÑA: UN BANCO POR ERROR TIRA TODOS LOS MUEBLES DE UNA CASA

Un banco tira por error todos los muebles de una casa en España





En Azuara, provincia de Zaragoza, España, un banco se deshizo de todos los enseres de una casa en un desahucio erróneo.



Según informa el diario 'ABC' en el pequeño municipio de Azuara hay una plaza y una calle con el mismo nombre. Sobre una casa en la calle de la Iglesia pesaba una orden de desahucio por el impago de un préstamo, pero los representantes del banco confundieron la dirección y fueron a la plaza de la Iglesia. Llamaron a la puerta, y, como nadie les respondió, entraron en la vivienda según el procedimiento habitual.

Cuando se ejecuta un desahucio, todo lo que aparece en el interior de la vivienda se entiende legalmente como abandonado y quien ejecuta la orden puede disponer de ello libremente. Así los representantes del banco 'limpiaron' la casa de todos los muebles y enseres que tenía.

Al llegar a la casa unos días después los dueños sorprendidos la encontraron totalmente vacía. Viven en Zaragoza y acuden a su vivienda de Azuara los fines de la semana y días de vacaciones. 

El erróneo desahucio ocurrió el 23 de noviembre de 2011, y desde entonces los propietarios están en pleitos con el banco para que les resarza por la equivocación. Ya les devolvieron las llaves pero reclaman 11.542 euros por el valor de sus pertenencias perdidas y otros 3.000 por daños morales. 

Este no es el primer caso de errores en procedimientos de desahucio. En enero de 2013 una sevillana perdió todos sus enseres por un error administrativo y solo recibió un documento en el cual el juzgado reconocía el error y pedía disculpas. Dos meses después, en Mérida, Manuela Chamorro fue víctima de otro error: cuando llegó a su puerta, la encontró forzada y su llave no abría. El banco BBVA tenía en marcha procedimientos contra una vivienda del mismo bloque pero no la suya. El banco siguió todos los trámites correctamente, pero confundió el piso. El abogado de Manuela señala que la entidad bancaria ha reconocido su error. 
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PRIMERA VEZ EN ESPAÑA UNA JUEZ ANULA EJECUCION DE HIPOTECA POR NO INFORMAR DE LA DACION ENN PAGO

Una jueza de Madrid anula la ejecución de una hipoteca por no informar de la dación en pago

• Por primera vez en España, un escrito judicial plantea que resulta "abusivo" no haber informado al cliente en el momento de la firma del contrato de la posibilidad de incluir una cláusula de dación en pago, es decir, que la entrega del inmueble salde la deuda
• La Ley Hipotecaria recoge la posibilidad de que las hipotecas queden limitadas a la responsabilidad “real” y que de esa forma el particular responda únicamente con el inmueble una vez que el banco se ha adjudicado la vivienda

El juzgado de Primera Instancia nº 7 de Madrid ha anulado la ejecución de una hipoteca al apreciar la existencia de cláusulas abusivas en el contrato hipotecario que un particular suscribió con Banca Cívica –ahora Caixabank–, a la que condena a pagar las costas del proceso. Por primera vez en España, este escrito judicial plantea que resulta"abusivo" no haber informado al cliente sobre la posibilidad de incluir en el contrato una cláusula que incluyera la dación en pago para que de esa forma, en caso de ejecución, la entrega del inmueble saldara la deuda del cliente. 

La Ley Hipotecaria, en su artículo 140, recoge la posibilidad de que, mediante un pacto entre las partes, las hipotecas queden limitadas a la responsabilidad “real” y que de esa forma el particular respona únicamente con el inmueble y que así la deuda no pueda alcanzar otros bienes del deudor. Si esta posibilidad se hubiera incluido en los contratos, recuerdan desde la Plataforma de Afectados por la Hipoteca (PAH), se impediría a los bancos seguir reclamando la deuda una vez que se han adjudicado la vivienda en un proceso de subasta. Sin embargo, denuncian los afectados, las entidades financieras "nunca han informado de esta posibilidad a los clientes, imponiendo de hecho la responsabilidad universal", que es la que establece que un deudor tenga que responder con todos sus bienes presentes y futuros. 

La resolución, que tiene fecha del pasado 5 de septiembre, da contestación a un escrito interpuesto por el letrado del particular, querecurrió que su contrato contenía varios abusos. La magistrada Maravillas Carreras Rodríguez también estima abusiva la falta de información sobre la posibilidad de haber pactado la dación en pago, la cláusula suelo del 5,5 %, la imposición del IRPH como índice de referencia en lugar del EURIBOR, la imposición de gastos procesales al afectado, los intereses de demora del 20%, la prohibición de arrendar, el vencimiento anticipado por impago de una sola cuota y la inclusión de la venta extrajudicial.
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NUEVA LEY HIPOTECARIA EUROPEA

Desmontando, punto por punto, la futura ley hipotecaria europea

“Como abogado no puedo sino alegrarme de esta iniciativa legislativa que ojalá entrara en vigor mañana mismo mejor que pasado mañana. Sin embargo, llega demasiado tarde. Tanto, que jamás se paliarán los perjuicios económicos, familiares, sociales y por ende profesionales y personales que han hecho quebrar lo que podría haber sido una verdadera consolidación de una estable clase media”.

Javier Sevillano, abogado experto en derecho bancario de Legal & Media, se pronunciaba así apenas unos días después de conocerse los siete pilares básicos sobre los que se sustentará la futura ley hipotecaria europea con los que se pretende, en líneas generales, que los futuros hipotecados estén mejor asesorados e informados sobre los costes y las consecuencias de asumir una hipoteca y más protegidos en caso de impago.

“A grandes rasgos, la normativa europea no aporta nada que no recogiera ya la legislación española”, apunta Carmen Giménez, abogado titular de G&G Abogados, quien, al igual que Javier Sevillano, reconoce que la banca seguirá teniendo la sartén por el mango en cuanto a las condiciones hipotecarias, tal y como ha venido sucediendo hasta ahora. Carmen Giménez lamenta que la ley deje fuera las subrogaciones de préstamos hipotecarios -cuando un comprador de una vivienda nueva se subroga a la hipoteca del promotor, por ejemplo-, mientras que Javier Sevillano critica que, aparentemente, sólo proteja al consumidor que pide una hipoteca para comprar una vivienda y no a quien lo solicita para desarrollar, por ejemplo, una actividad mercantil.

Falta todavía su aprobación definitiva en el Parlamento Europeo (PE) y que los Estados miembros adapten la directiva europea a sus respectivos mercados hipotecarios y a sus legislaciones nacionales. Tendrán dos años para hacerlo. Pero ¿supondrá cambios significativos al savoir faire hipotecario actual? Javier Sevillano y Carmen Giménez desmontan, punto por punto, las bases de la futura directiva europea sobre hipotecas. 

1.- Siete días de reflexión

De acuerdo con el texto adoptado por el PE, el consumidor dispondrá de un periodo obligatorio de reflexión de siete días antes de firmar un contrato hipotecario, o bien del mismo periodo de siete días para retractarse tras la firma, según lo decida cada país.

Lo único realmente novedoso son los siete días que tendrá el consumidor para retractarse tras la firma de la hipoteca. Pero habrá que ver si se regulan las comisiones bancarias porque pueden ser muy elevadas“Me parece encomiable la propuesta. Ya era hora, pero llega vergonzosamente tarde. Es absolutamente inexplicable que el legislador español impusiera de manera parecida y de un modo mucho más deficiente esta obligación de información a través de la oferta vinculante, aunque sólo para los préstamos hipotecariosinferiores a 150.000 euros. Una obligación que encima desaparece en el año 2007, dejando en adelante muy difusa esta obligación de las entidades bancarias”, explica Javier Sevillano.

"Parce obvio que quien va a afrontar una de las decisiones más importante de su vida, como comprar una casa, acude suficientemente informado a una oficina bancaria. Parece, pues, absurdo que se fijen siete días de reflexión cuando habrá gente que necesite solamente 24 horas para decidirse y otros, 24 días", añade Carmen Giménez, quien, sin embargo, recuerda y lamenta cómo en "España se despachaban hipotecas con la misma rapidez que barras de pan".   

En su opinión, lo único realmente novedoso de la directiva europea reside en los siete días de los que dispone el consumidor para retractarse tras la firma de la hipoteca. Si bien, ello le despierta algunas dudas. "Resolver un contrato hipotecario conlleva una serie de costes como la notaría, la tasación o las comisiones bancarias. Si la banca decide poner unas comisiones lo suficientemente altas como para desincentivar que un cliente decida poner fin al contrato en esos siete días, la normativa europea no servirá de nada". 

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AUMENTA EL NUMERO DE DESHACIOS POR AVALAR A UN FAMILIAR

Aumenta el número de casos de desahucios por avalar a un familiar

También aumentan los casos desahucios entre autónomos cuya vivienda estaba vinculada a su negocio

Es un drama que evoluciona y lo constatan desde las plataformas. Hasta ahora los rostros de los desahucios eran sobre todo los de personas cercanas a la exclusión social, trabajadores por cuenta ajena con pocos ingresos o parados.

Ahora, tal y como explica Mikel Sánchez, de la plataforma Stop Desahucios en Guipúzcoa, , empiezan a darsecasos de personas que avalaron a otros con sus viviendas.

El perfil de estos nuevos afectados gira en torno a "personas que tenían su casa pagada y que han avalada a un familiar: a un hijo, un sobrino. Ahora no pueden hacer frente a la hipoteca y se ven arrastrados en un procedimiento de ejecución hipotecaria y, por lo tanto, en el riesgo de perder su vivienda que ya tenían pagada hace mucho tiempo", explica Mikel.

Además, en la mayoría de los casos hablamos de personas mayores que viven gracias a sus pensiones.

También aumentan los casos desahucios entre autónomos cuya vivienda estaba vinculada a su negocio. Ante esta situación, exigen a los bancos que ofrezcan a los afectados las viviendas vacías que tienen en alquiler social.

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EL 50% DE LOS ESPAÑOLES SOPORTA UNA HIPOTECA SUPERIOR AL VALOR DE SU VIVIENDA

La mitad de los españoles soporta una hipoteca superior al valor de su vivienda

La caída del precio de la vivienda en España desde que comenzó la crisis ha provocado que casi la mitad de las hipotecas actualmente vivas en España estén en riesgo de valer más que el activo que los respalda. En total, unas 293.000 hipotecas tienen un importe respecto del piso superior al 60%, por lo que –teniendo en cuenta que los pisos han caído un 36% desde máximos- estarían respaldadas por bienes de un valor inferior.

Según los datos de RR de Acuña, el loan to value (relación préstamo-valor) del 53% de las hipotecas vivas en España es superior al 60%. Es decir, si la caída del precio de la viviendas desde máximos es del 36%, como dicen los expertos, estarían pagando más hipoteca que lo que vale su vivienda. Y eso sin incluir los intereses.

De acuerdo con el despacho de abogados, hay 12.305 hipotecas, el 2,23% del total, que tienen un valor superior al activo que las respalda. Estos préstamos a buen seguro se concedieron en la fase de mayor burbuja inmobiliaria, ya que hace años que no se firman créditos por encima del 60 o 70% del valor de la vivienda.

Otras 67.286 hipotecas tienen un valor de entre el 80 y el 100% del piso, unos porcentajes más que habituales en la época del boom. Estos préstamos también valdrían más de lo que vale ahora la vivienda adquirida, si consideramos la media de caída del 36%.

Otras 213.000 hipotecas, el 38% del total, tienen un valor equivalente a entre el 60 y el 80% del del piso. De ellas, la mayoría también habría visto cómo la depreciación de la vivienda ha hecho que ahora tengan más valor que la casa.

Las otras 250.000 hipotecas vivas en España se han concedido por un porte inferior al 60% del de la vivienda, por lo que, a pesar de la caída de precios, el comprador no pagaría de más.

PROBLEMA TAMBIÉN PARA LA BANCA

Para la banca, la situación es aún más complicada: tres cuartas partes de los préstamos dudosos tienen un porcentaje de más del 60%. De esta forma, si finalmente las entidades acaban por adjudicarse algunas de estas viviendas para cubrir el importe pendiente, podría no ser suficiente.

Aunque es cierto que muchos hipotecados están “pagando de más”, no hay que olvidar que la rentabilidad no sólo dependerá de si recuperan o no el importe invertido. Muchos dirán que, con los bajos intereses de los préstamos del boom, las pérdidas no son tantas; o que si no hubieran pagado la hipoteca, habrían necesitado un alquiler.

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BANCO NOVAGALICIA, DEVOLVERA 39 MILLONES A 90.000 CLIENTES

NCG Banco devolverá 39 millones a 90.000 clientes por la cláusula suelo

Santiago de Compostela, 26 ago (EFECOM).- NCG Banco (Novagalicia, EVO y UGAS-NGB) entregará el próximo 9 de septiembre un total de 39 millones de euros a 90.000 clientes por intereses y reducción del principal por la eliminación de la cláusula suelo de las hipotecas firmadas con las antiguas cajas de ahorro gallegas.

De esta cantidad, los clientes verán abonados en sus cuentas 19 millones, mientras que los otros 20 se destinarán a reducir el capital pendiente de sus préstamos.

La entidad informa en un comunicado de que tomó la decisión de eliminar estas cláusulas en junio con efectos retroactivos desde el 9 de mayo y subraya que "resolvió en solo dos meses el complejo proceso de recálculo y aplicación simultánea de la medida a todos los clientes beneficiados".

Además del pago de los 39 millones de diferencial de cuotas al eliminar esta cláusula suelo, NCG Banco añade el abono a sus clientes de un 4 por ciento de interés "de forma voluntaria y en concepto de compensación por la demora producida a causa del complejo proceso tecnológico realizado en estos meses".

Tras señalar que la entidad, desde su nacimiento en 2011, no comercializa préstamos con cláusula suelo, explica que, a partir de octubre los 90.00 clientes afectados ya no tendrán esa cláusula en sus contratos.

También apunta que esta decisión beneficia al 49 por ciento de la cartera de créditos con personas físicas del banco, por un total de 6.600 millones de euros de financiación hipotecaria.

Esta eliminación tendrá un impacto de 48 millones de euros sobre los resultados de NCG Banco en 2013. EFECOM

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UNICAJA CONDENADA A ANULAR 28 CLAUSULAS DE SUELO Y A DEVOLVER MAS DE 225.000 EUROS

Unicaja condenada a anular 28 

cláusulas suelo y a devolver más de 

225.000 euros

Unicaja tendrá que anular las cláusulas suelo de 28 hipotecas y devolver a los 39 hipotecados afectados lo indebidamente cobrado de más, una cantidad que supera los 225.000 euros, tras conseguir Adicae la primera victoria en una demanda agrupada por cláusulas suelo frente a esta entidad andaluza. A algunos de los afectados la entidad deberá devolver más de 30.000 euros según los cálculos realizados por ADICAE, lo que demuestra el perjuicio económico que esta cláusula abusiva puede llegar a tener para cientos de miles de familias.

Se trata de una sentencia emitida por el juzgado de lo Mercantil 2 de Málaga, que vuelve a demostrar que las cláusulas suelo son abusivas puesto que no fueron negociadas individualmente con cada uno de los afectados y, por lo tanto, se pueden considerar condiciones generales de la contratación.

Unicaja Banco pretendía oponerse a la demanda alegando que estas cláusulas no constituyen una condición general de la contratación que pueda considerarse abusiva, afirmando que fueron negociadas individualmente con cada uno de los hipotecados. La juez ha considerado que la negociación particular es, sin embargo, una “excepción”, y que se trata de una cláusula “generalmente impuesta y predispuesta por la entidad bancaria al usuario”, ya que la supuesta “pluralidad de ofertas” alegada por Unicaja “están igualmente estandarizadas con base a cláusulas predispuestas y sin posibilidad real alguna de negociación por el consumidor medio”.

Desde el fallo del pasado 9 de Mayo en el Supremo, ADICAE ya ha logrado tres sentencias que ‘desobedecen’ al Alto Tribunal y obligan a un banco a devolver el dinero cobrado de más. El pasado 9 de mayo el Tribunal Supremo obligaba a BBVA, NovaCaixaGalicia y Cajas Rurales Unidas (Cajamar y Ruralcaja) a eliminar sus cláusulas suelo, pero no a devolver el dinero indebidamente cobrado de más a los afectados. Sin embargo, desde esa fecha ADICAE ya ha conseguido tres sentencias en las que diversos jueces han obligado a Cajamar, Ipar Kutxa y ahora a Unicaja a devolver el dinero a los demandantes.

La acción colectiva

Con esta nueva victoria judicial ya son casi 150 las cláusulas suelo eliminadas mediante las demandas agrupadas que ADICAE está presentando en toda España, tras los éxitos cosechados en juicios contra Caja Mar, Mare Nostrum, Caja de Ahorros de Extremadura, Banco Castilla La Mancha, Caja Segovia, Ipar Kutxa y Unicaja.

De esta manera el cerco contra las cláusulas suelo continúa estrechándose por lo que ADICAE, que ha demandado a casi toda la banca española en una macrodemanda que aglutina a más de 15.000 consumidores, sigue exigiendo a los partidos políticos que las declaren nulas por ley debido a su elevada abusividad. Actualmente se calcula que existen en España más de 3’5 millones de hipotecas con cláusulas suelo.

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CLAVES PARA HACER FRENTE AL PAGO DE LA HIPOTECA

Claves para hacer frente al pago de la hipoteca

Me queda mucho mes a final de sueldo”. Esta es la frase que viene a la cabeza de miles de familias españolas nada más cobrar sus ingresos.

Lo peor de todo, es que estos son algunos de los “afortunados”, pues hay otra gran parte de la población que genera impagos mensualmente ante la imposibilidad de hacer frente a una balanza que en el pasado no les suponía ningún problema.

Cuando a pesar del esfuerzo de ahorro de la familia se empiezan a detectar estos problemas es hora de rápidamente buscar soluciones. Soluciones efectivas y acordes para cada familia y situación. Si la familia ha perdido sus ingresos debido a la pérdida de una de las nóminas o por la bajada de la facturación en caso de los autónomos, pero prevé que a corto plazo eso se subsane, generar impagos no es la solución. Para estos supuestos, siempre aconsejo acudir a expertos que nos puedan orientar.

En primer lugar, cabría iniciar una negociación o mediación bancaria, puedes llevarla a cabo tu mismo, aunque es aconsejable fijar el objetivo y dejarlo en manos de expertos negociadores. Se suele acudir inicialmente a tu propia Oficina y en algunos casos, se permite ir a Territoriales de las Entidades. Puedes optar por varias opciones, dependiendo de tu situación personal, ingresos y futuro a corto plazo. Si no puedes pagar la hipoteca puedes:

· Solicitar una carencia de capital, si el importe que estás pagando es muy elevado, de manera que sólo pagues intereses. El capital se acumula, y cuando vuelvas a pagarlo, se verá tu cuota incrementada, pero levemente. De esta forma, cuando tu economía se recupere, podrás pagar de nuevo como venías haciendo habitualmente y habrás evitado un procedimiento de ejecución hipotecaria.

· Solicitar que te anulen las cláusulas suelo de tu hipoteca. En este caso, si tienes dicha cláusula y dependiendo de la Entidad, no tendrás problemas. En otros supuestos, te aconsejo que acudas acompañado de expertos legales.

· Solicites una novación hipotecaria para ampliar el plazo de devolución de tu hipoteca, de manera que rebajes la cuota mensual. Piensa que en estos casos, deberás asumir gastos de formalización y Notaría (piensa bien si la operación te sale rentable).

· Pignora los alquileres que tengas sobre tu vivienda al pago de la hipoteca. Es otra alternativa que se están aceptando en algunas oficinas.

· Dación en pago. Si no puedes mantener la hipoteca de ninguna forma, por no tener ingresos ni perspectiva de los mismos a corto plazo, así como interés en salvar tu vivienda, solicita al Banco que se la adjudique en pago de la totalidad de la deuda, liberándote totalmente de la misma. Por desgracia, muchas Oficinas hacen caso omiso a peticiones provenientes de clientes que tienen todo al día o pagan pero con retraso, ya que sobre sus mesas tienen expedientes de impagos más avanzados que el de ellos. Dejar algún recibo impagado puede servir como arma para que te atiendan y les salte la alarma de tu expediente.

Si por el contrario ya tienes cuotas impagadas, y temes que se inicie el procedimiento de ejecución hipotecaria, es más difícil paralizarlo si no cuentas con ingresos, pues una vez te den traslado de la demanda por parte de la Entidad Bancaria sólo tendrás la posibilidad de enervar el procedimiento, es decir, sacarlo de los Juzgados, si pagas la cantidad debida a la fecha, más intereses y costas.

De lo contrario, el procedimiento seguirá su curso y te reclamarán la totalidad de la deuda (intereses, capital, intereses de demora y costas procesales, por este orden).

En estos casos, cabe activar mecanismos de paralización o suspensión de lanzamiento de vivienda. Con la modificación parcial de la ley hipotecaria, se permite al deudor que acredite determinadas circunstancias personales y económicas la posibilidad de solicitar una moratoria de dos años que le permita suspender la ejecución y mantenerse en la vivienda.

Los requisitos que deben darse son muy rigurosos, y se contemplan en los dos primeros artículos de la ley, entre ellos, y como ejemplo, familias numerosas, o monoparentales, familias con hijos menores de tres años, etc. que acrediten una determinada percepción de ingresos.

Al modificarse la ley hipotecaria a raíz de la presión legislativa impuesta por Europa de adaptación del ordenamiento español al europeo, se ha dado la posibilidad al deudor de oponerse ante el Juez que está conociendo del propio procedimiento de alegar todas aquellas cláusulas que considere abusivas.

No se paraliza el procedimiento, pero la rebaja en la deuda de conseguir un pronunciamiento judicial favorable, puede ser notoria (no olvidemos que en caso de subasta, si no se cubre la deuda con la ejecución de la vivienda, el titular seguirá respondiendo de la misma con todo su patrimonio).

Por otro lado, y como mecanismo último, aunque no adaptable para supuestos de familias con exclusiva deuda hipotecaria, está el concurso de acreedores de persona física. El matrimonio o pareja de hecho pueden solicitarlo conjuntamente o por separado, dependiendo de quién sea el titular o titulares de las deudas.

No es aconsejable cuando únicamente se tiene deuda con carácter privilegiado, es decir, deuda gravada con hipoteca. Durante todo el procedimiento concursal se mantendrá el pago mensual de la hipoteca.

El concurso de acreedores está orientado básicamente para familias que se encuentren con una balanza de pagos mensual desequilibrada, debido a que poseen deudas no sólo con su hipoteca sino, además, con financieras por pequeños créditos, por préstamos personales, por haber abusado indebidamente de las tarjetas de crédito, o incluso por deber cuotas de agua, luz, gas, comunidad de propietarios, incluso familiares y amigos.

Todas esas deudas reciben la categoría de ordinarios y sobre las mismas se puede fijar el objetivo de conseguir un convenio dentro del procedimiento concursal de manera que se aplique una quita (reducción de la deuda) de hasta un 50% y una espera de pago de hasta 5 años.

Es un procedimiento judicial voluntario que interpone el deudor y que debe ser estudiado previamente de forma profunda, pues no en todos los casos es viable. Debe tenerse en cuenta:

· Las mayorías para lograr el convenio concursal: al menos el 50% de los acreedores debe votar favorablemente.

· Los tipos de acreedores: cada banco o financiera tiene su política interna de adhesión y a su vez, es muy variable (ahora más con las fusiones que se realizan entre las mismas).

· Los ingresos de los que dispongas, pues en función de ellos te asignará el Administrador Concursal una pensión de alimentos, con la cual pagarás tus gastos más básicos, siendo el resto destinado al ahorro para el primer pago anual del convenio.

Como puede verse, teorizar al respecto del sobreendeudamiento de las familias puede ser fácil, parece que existen tres claras alternativas:

1) La mediación bancaria
2) La paralización de tu ejecución si ya se ha iniciado.
3) El concurso de acreedores de persona física

Sin embargo, es una cuestión muy personal, y por ello, debes llevar tu caso a un experto en la materia que estudie qué alternativa encaja mejor en tu situación familiar y económica, y fije una estrategia, escoja las mejores armas y marque un objetivo a conseguir.

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