Los precios de la vivienda caerán otro 30% presionados por los bajos salarios
Ni luz al final del túnel ni brotes verdes. Los precios de la vivienda seguirán cayendo durante los próximos años y lo harán con fuerza. La firma de análisis británica Capital Economics prevé una caída adicional de los precios del 30% o incluso por encima de este porcentaje, lo que llevaría a una corrección total cercana del 50% desde máximos y a unos precios en niveles de 2002.
Estas oscuras previsiones están en línea con las realizadas hace un mes por la consultora española RR de Acuña y Asociados que ha descartado cualquier atisbo de recuperación en el mercado inmobiliario español, al menos hasta 2016 "y me temo que incluso hasta 2018 por un desequilibrio bestial entre oferta y demanda", aseguraba su presidente Fernando Rodríguez y Rodríguez de Acuña.
“No nos sorprendería que la caída de los precios fuera incluso superior. Después de todo, durante periodos bajistas del mercado inmobiliario, es común que los precios se sitúen incluso por debajo de su ‘valor justo’ o ‘valor de equilibrio’", apunta Capital Economics en un informe sobre España titulado Los precios de la vivienda en España todavía tienen que caer mucho.
Esta firma londinense basa gran parte de sus estimaciones en la evolución de los salarios en España ya que considera que si estos cayeran en torno a un 5% durante los próximos años, “algo que consideramos totalmente plausible”, apuntan, se necesitaría una caída de la vivienda en torno al 25% para que la ratio que mide elvalor medio de las viviendas respecto a la renta bruta de las familias -o lo que es lo mismo, los salarios íntegros que necesita una familia para poder pagar una vivienda a los precios actuales- se sitúe en niveles de equilibrio.
Según datos del Banco de España, hoy en día una familia española necesita 5,9 veces su salario íntegro para poder pagar una vivienda. Aunque esta cifra se encuentra significativamente por debajo de máximos de 7,7 veces, todavía necesitaría caer un 18% para situarse en 5 años, su media histórica.
Pero, ¿dónde debería estar este ratio en una situación de normalidad? Para Ángel Serrano, director general de Negocio de Aguirre Newman, "debería estar entre 4 y 4,5 veces, es decir, que con los ingresos medios de un hogar/familia multiplicados por 4-4,5 debería pagarse unavivienda media". En su opinión, "para situarnos en estos niveles hace falta un ajuste de entre un 20% y un 25% de media. El problema es que si la renta de las familias está cayendo dicho ajuste en los precios debería incrementarse proporcionalmente".
“Por supuesto”, reconoce la firma, “si suben los salarios, se necesitarían menoscaídas de la vivienda para conseguir que dicha ratio volviese a su media". Y pone un ejemplo, si los salarios aumentaran un 10% durante los próximos años, losprecios de la vivienda solamente necesitarían caer un 10%.
¿Y si en realidad la vivienda apenas ha caído?
Precisamente la pérdida de poder adquisitivo de las familias españolas, unida a otros factores como el fin de las desgravaciones por compra de vivienda o la subida del IVA han amortiguado o incluso anulado la caída de precios desde los máximos de 2008. RR de Acuña y Asociados, en su último informe, consideraba que todos estos factores han provocado un efecto subida del precio de la vivienda del 35%. Eso sin tener en cuenta el fuerte encarecimiento de la financiación hipotecaria.
Para Capital Economics, la caída de precios registrada hasta ahora –en torno al 30% desde los máximos- “no es excepcional”. “Ciertamente, España ha sufrido unacorrección de precios comparable a la de Estados Unidos y Reino Unido –con caídas de precios desde máximos de 32% y del 19%, respectivamente-. Pero sería mejor una comparación con Irlanda, donde la caída ha sido del 50%”. De cumplirse sus previsiones, la caída de precios en España podrían alcanzar estas dimensiones.
Tampoco el Fondo Monetario Internacional (FMI) se ha mostrado optimista sobre la evolución del precio de la vivienda en España. El organismo calificaba recientemente de 'optimistas' las previsiones de Sareb en torno a la evolución de los precios de la vivienda, cuya política de venta de activos se ha diseñado en base a un escenario que contempla una caída modesta de los precios de la vivienda en 2013 y 2014, una estabilización en 2015-2016, y un aumento gradual a partir de ese momento.
Ángel Serrano prefiere hablar de tendencias. "Ésta sigue siendo bajista y para encontrar el suelo es necesario ajustes adicionales del entorno de 20%". No obstante, insiste en que nos encontramos ante un mercado muy heterogéneo. "Hay mercados con poca oferta de vivienda donde estamos posiblemente muy cerca del suelo después de ajustes cercanos al 30%, mientras que en otros mercados, a la vista del exceso de oferta y la baja demanda, indudablemente se deben ajustar los precios de manera considerable", concluye.
