La revisión de los alquileres deja de estar obligatoriamente ligada al IPC
Propietario e inquilino pueden pactar la renta del piso arrendado, así como su duración
Los años del «boom» inmobiliario impulsaron la ya habitual preferencia de los españoles por la vivienda en propiedad, en detrimento del mercado del alquiler. Históricamente, el porcentaje de inmuebles comprados se ha situado en torno al 75%, aunque a comienzos de la década del 2000 este superó el 80%. Sin embargo, la crisis económica y las dificultades de acceso al crédito han provocado un profundo viraje en esta tendencia, lo que ha acercado a España al resto de los países del entorno.
Según las últimas cifras distribuidas por el INE (Instituto Nacional de Estadística), el porcentaje de inmuebles en alquiler se incrementó desde suponer el 11,4% del censo de 2001 hasta el 13,5% en el de 2011. Se trata de un porcentaje reducido, pero que el Ejecutivo prevé impulsar. Para ello, y para dotar de equilibrio la necesidad de incrementar el número de viviendas en alquiler y las garantías de los propietarios y propiciar la puesta a disposición de los inmuebles en el mercado del alquiler, el Gobierno puso en vigor una serie de normas para flexibilizar y mejorar el atractivo de los arrendamientos. Ana Sacristán, abogada responsable del departamento inmobiliario de Rödl & Partner en España, recuerda algunas de las principales modificaciones.
Acuerdo de las partes
Una de las novedades más importantes para flexibilizar el importe es la que establece que la actualización de la renta y de la fianza se regulará conforme a lo que establezcan las partes en el contrato y en su defecto por el Índice General Nacional del Sistema de índices de Precios de Consumo (IPC), recuerda Sacristán. Hasta la reforma actual de dicha normativa, dicha actualización se producía por el IPC sin posibilidad de otro pacto.
Esta medida se une a la introducción de medidas para fijar la duración del contrato, que se puede pactar libremente por las partes. En los casos de contratos con duración pactada inferior a 3 años se prolongarán anualmente hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de 3 años (en lugar de los 5 hasta ahora vigentes), salvo que el inquilino manifieste con 30 días de antelación su voluntad de no renovarlo. Una vez transcurridos estos 3 años de duración del contrato, se prorrogará por 1 año más, siempre que ninguna de las partes manifieste que quiere resolver el contrato con 30 días de antelación (en lugar de 3 años más como antes de la reforma).
Resolución de los alquileres
Estas medidas de flexibilización también contemplan la posibilidad de recuperación de la vivienda por parte del propietario para su propio uso, el de sus hijos o padres, así como para su cónyuge en casos de separación judicial, divorcio o nulidad, en cualquier momento de la vigencia del contrato y siempre que haya transcurrido 1 año de duración del mismo. Para ello tendrá que preavisar al inquilino con 2 meses de antelación.
Además, el inquilino podrá resolver el contrato una vez que hayan transcurrido 6 meses de duración del mismo, en cualquier momento con un preaviso de 30 días. En este caso, se puede pactar una indemnización de un mes de renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir.
