Ni hay brotes verdes ni los va a haber: la vivienda caerá otro 30% en los próximos 5 años
"Ni hay brotes ni los va a haber en el mercado inmobiliario español, al menos hasta 2016 y me temo que incluso hasta 2018 por el desequilibrio entre oferta y demanda bestial". Fernando Rodríguez y Rodríguez de Acuña, presidente de la consultora RR de Acuña y Asociados prevé un futuro complicado para el mercado inmobiliario español durante los próximos cinco años.
La firma estima en su último anuario sobre el mercado inmobiliario español una caída de precios del 30% durante los próximos cinco años debido al fuerte desfase entre la oferta de viviendas -una oferta real superior a 1,7 millones de unidades y una oferta potencial de 2,2 millones- y las ventas -260.000 unidades- y ante la fuerte destrucción de hogares experimentada en los últimos diez años. “Hemos pasado de un saldo migratorio positivo en la última década a un saldo negativo, una situación que irá empeorando considerablemente por lo menos hasta 2016”, apunta su presidente Fernando Rodríguez y Rodríguez de Acuña “y que impedirá que se vaya absorbiendo el elevado stock”. De las 260.000 viviendas vendidas durante 2012, sólo 93.000 han sido generados por nuevos hogares.
Factores a los que hay que sumar una coyuntura económica totalmente desfavorable con fuertes tasas de desempleo -y la consecuente pérdida de poder adquisitivo de las familias- y nulo crecimiento de la economía.
Esa caída del 30% se sumaría al descenso del 37% registrado desde los máximos de 2007. Es decir, durante el próximo lustro, la caída acumulada se situaría en torno al 70% o incluso por encima. Esta fuerte caída de precios podría provocar incluso que las provisiones hechas por los bancos sean insuficientes. A un horizonte de entre 5 y 10 años, las perspectivas tampoco son optimistas. La consultora prevé que precios de la vivienda seguirán descendiendo, aunque en menor intensidad en términos reales.
Según Acuña y Asociados, sólo la eliminación de la deducción por compra de vivienda libre y la subida del IVA del 4% al 10% en la vivienda nueva, equivalen a una subida del precio de los pisos del 27% que habrá de compensarse vía precios, al margen del efecto que tienen la sobreoferta y la debilidad económica de los hogares.
Precios de oferta un 50% por encima de la demanda
RR de Acuña, que insiste en que se trata de estimaciones a nivel global pero que a nivel de municipios hay un mercado muy heterogéneo, constata que el precio de la oferta explícita es hoy un 50% superior al precio aceptado por la demanda. De hecho, Fernando Rodríguez y Rodríguez de Acuña ha señalado que "hoy en día vende solamente consigue vender quien lleva el precio de venta al nivel de la demanda. Y eso, sólo lo hacen los bancos".
La consultora no pierde de vista, en sus estimaciones la evolución de los precios registrada en países que, como España, han sufrido el estallido de la burbuja inmobiliaria.
"Tenemos los ejemplos de EEUU e Irlanda, donde se han registrado descensos del 45% y del 57%, respectivamente%, porcentajes muy superiores al 37% registrado en España, llevando los precios de 2012 a niveles del años 2002", ha señalado Fernando Rodríguez y Rodríguez de Acuña.
La consultora se remite al caso japonés, "un país donde se dan unas características similares a las de España en cuanto a tener una pirámide de población invertida y un bajo crecimiento económico". En Japón, los precios comenzaron a caer en el año 1990, "siguen cayendo y hoy se encuentran en niveles del año 1968", concluye la consultora que estima una caída adicional de los precios del orden del 30% durante los próximos cinco años.
La edición número 17 del Anuario Estadístico del Mercado Inmobiliario de España 2013 muestra una radiografía bastante desfavorable para el que ha sido el motor de la economía española durante la última década.
La oferta real y potencial de vivienda en España podría rozar los 2,5 millones de unidades. Una cifra que se vería incrementada con una oferta de suelo de 4 millones. En total, una oferta de vivienda y suelo de casi 6,5 millones de viviendas.
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